Arsamı Kendim mi Satayım, Emlakçıyla mı?

Arsa sahiplerinin en sık sorduğu sorulardan biri şudur: “Arsamı kendim mi satayım, bir emlakçıyla mı çalışayım?” Bu sorunun herkes için doğru tek bir cevabı yok. Önce şunu açıkça söyleyelim: ARSA BURSA olarak biz de arsa satışına aracılık eden bir işletmeyiz. Bu yüzden karşılaştırmayı iki tarafın artı ve eksileriyle, olabildiğince tarafsız yapmaya çalıştık. Karar sizin.

Arsanızı kendiniz satarsanız

Artıları

• Hizmet bedeli ödemezsiniz. Satıştan elinize geçen tutar daha yüksek olur.
• Kontrol tamamen sizdedir. Fiyatı, pazarlığı ve kime satacağınızı kendiniz belirlersiniz.
• Alıcıyla doğrudan konuşursunuz. Arada bilgi kaybı olmaz.
• Bağlayıcı bir sözleşmeniz olmaz. İstediğiniz zaman fiyatı değiştirebilir ya da satıştan vazgeçebilirsiniz.

Eksileri ve size kalan işler

• Fiyat belirlemek: İlan fiyatları gerçekleşen satış fiyatlarını göstermez. Yanlış fiyat ya arsanızın aylarca satılmamasına ya da değerinin altında elden çıkmasına yol açabilir. Değeri neyin belirlediğini arsa değeri rehberimizde anlattık.
• İlanı hazırlamak: Ada ve parsel bilgisi, güncel imar durumu, fotoğraflar, konum ve yol bilgisi eksiksiz olmalı. Arsa alıcıları ilk olarak “imar durumu ne, emsal kaç?” diye sorar.
• Aramaları karşılamak: Arsa ilanlarına gelen aramaların önemli bir kısmı bütçesi ya da amacı arsanıza uymayan kişilerden gelebilir.
• Yer göstermek: Arsa ve tarlalar çoğu zaman şehir dışında, adres tarifi zor yerlerdedir. Her gösterim için zaman ayırmanız gerekir.
• Pazarlık ve belgeler: Kapora, ön sözleşme, tapu randevusu, gerekli yazılar ve ödeme güvenliği sizin sorumluluğunuzdadır. Satış günü adımlarını tapu masrafları ve satış süreci rehberimizde bulabilirsiniz.
• Güvenlik: Tanımadığınız kişilerle görüşme, arazi gezisi ve ödeme aşamaları dolandırıcılık riski taşır (aşağıda ayrıca anlattık).

İnternette sahibinden ilan verecekseniz ilan platformu, ilanı verenin taşınmazın sahibi, sahibinin birinci veya ikinci derece kan hısmı ya da eşi olduğunu veya taşınmaz sahibince yetkilendirildiğini ilan yayımlanmadan önce doğrulamakla yükümlüdür. Bu yüzden ilan sırasında e-Devlet üzerinden onay vermeniz istenebilir.

Emlak danışmanıyla satarsanız

Mevzuat neyi şart koşar?

Taşınmaz ticareti yalnızca yetki belgesi sahibi işletmeler tarafından yapılabilir; bu belge işletmenin bulunduğu yerdeki ticaret il müdürlüğü tarafından verilir. Yetki belgesi için işletmenin sorumlu emlak danışmanlarından en az birinin Seviye 5 mesleki yeterlilik belgesine sahip olması gerekir.

Çalışacağınız işletmeyle ilgili yönetmeliğin öngördüğü başlıca güvenceler şunlardır:

• Yazılı yetkilendirme sözleşmesi: Hizmetler, sizinle işletme arasında yazılı olarak yapılan yetkilendirme sözleşmesine dayanılarak verilir. Sözleşmede verilecek hizmetler ve hizmet bedeli, tarafların hak ve yükümlülükleri, sözleşmenin süresi ve kararlaştırıldıysa cayma bedeli ile ceza koşulu yer alır; cayma bedeli ya da ceza koşulu toplam hizmet bedelini aşamaz. Sözleşmenin içeriğini yetki sözleşmesi sayfamızda ayrıntılı anlattık.
• İlanda yetki belgesi numarası: İşletme ilanlarında yetki belgesi numarasına, işletme adına ve ada-parsel bilgilerine yer vermek zorundadır.
• Teklifler size yazılı iletilir: İşletme aldığı her teklifi size doğru ve objektif biçimde, en kısa sürede yazılı ya da elektronik ortamda sunmakla yükümlüdür.
• Gösterim ücretsizdir: Arsanın alıcıya gösterilmesi taşınmaz gösterme belgesiyle yapılır ve gösterme hizmeti için ayrıca bedel istenemez.
• İlan süresi sınırlıdır: Taşınmaz satıldığında, satıştan vazgeçildiğinde ya da sözleşme sona erdiğinde işletme ilanı üç gün içinde kaldırmak zorundadır.

Pratikte ne sağlar?

İyi bir danışman fiyatı bölgedeki emsal satışlara göre belirlemenize yardımcı olur, imar ve tapu bilgisini alıcıya doğru anlatır, alıcıları ön elemeden geçirir, gösterimleri ve pazarlığı yürütür, tapu gününe kadar belgeleri hazırlar. Bunun karşılığında hizmet bedeli ödersiniz ve belirli bir süre boyunca sözleşmeyle bağlı kalırsınız.

Her danışman aynı özeni göstermez. “Kesin şu fiyata satarım” ya da “bir haftada satılır” gibi vaatlere temkinli yaklaşın; hiçbir sözleşme belirli bir satış fiyatını ya da süresini garanti edemez.

Hizmet bedeli ne kadar?

Yönetmeliğe göre alım satıma aracılık hizmet bedeli, satış bedelinin KDV hariç yüzde 4’ünü aşamaz. Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça bu bedel alıcı ile satıcı arasında eşit paylaşılır. Aynı satış için hem alıcı hem satıcıyla ayrı sözleşme yapılmış olsa bile yalnızca bir hizmet bedeli alınabilir.

Örneğin 2.000.000 TL’ye satılan bir arsada toplam hizmet bedeli en fazla 80.000 TL + KDV olabilir; eşit paylaşımda bu, satıcı ve alıcı için ayrı ayrı en fazla 40.000 TL + KDV demektir. Tutar yalnızca hesabı göstermek için seçilmiştir, bir piyasa fiyatı değildir. Kendi rakamlarınızla hesaplamak için emlak komisyonu hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

Bu oran bir tavandır; hizmetin kapsamına göre daha düşük bir bedel konuşulabilir. Bedelin hangi aşamada ödeneceğini sözleşmede açıkça yazdırın.

Karşılaştırma tablosu

Dolandırıcılık risklerine dikkat

Arsa satışlarında dolandırıcılık hem kendi başına satanları hem de danışmanla çalışanları hedef alabilir. Sık görülen senaryolar:

• Fazla ödeme tuzağı: “Kaporayı yanlışlıkla fazla gönderdim, farkı iade edin” diyen alıcı ve sahte dekont. Paranın hesabınıza geçtiğini bankanızdan kendiniz kontrol etmeden hiçbir iade yapmayın.
• Şifre ve kod istemek: e-Devlet şifrenizi ya da telefonunuza gelen doğrulama kodlarını kimseyle paylaşmayın.
• Önden masraf talebi: “Alıcı hazır, önce şu masrafı gönderin” diyen kişilere ödeme yapmayın.
• Sahte vekaletname veya sahte malik: Alıcıysanız satıcının kimliğini ve vekaletnamenin geçerliliğini tapudan önce doğrulayın; kapora vermeden önce tapu kaydını kendiniz görün.
• Tapuda nakit: Yüksek tutarlı nakit taşımayın.

Ödeme güvenliği konusunda önemli bir değişiklik de var: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e eklenen hükümle, taşınmaz satışlarında bedelin bir kısmı veya tamamı nakit, havale ya da EFT ile ödenecekse, mülkiyet ile bedelin eş zamanlı el değiştirmesini sağlayan ödeme sisteminin kullanılması öngörüldü. Ticaret Bakanlığı’nın açıklamasına göre bu zorunluluk 1 Ekim 2026’dan itibaren uygulanacak. Sistemin her işlemde bir kullanım bedeli vardır ve bu bedel satıcıya aktarılan tutardan düşülür. Güncel uygulamayı tapu randevunuzdan önce tapu müdürlüğüne sorun.

Nasıl karar verebilirsiniz?

Şu sorular kararınızı netleştirebilir:

1. Arsanızın durumu karmaşık mı? Hisseli tapu, miras, imar belirsizliği ya da yol sorunu varsa profesyonel destek daha çok işinize yarayabilir. Hisseli bir arsanız varsa hisseli arsa nasıl satılır rehberimize de bakın.
2. Zamanınız var mı? Aramalara cevap vermek ve arsayı göstermek için düzenli zaman ayırabilir misiniz?
3. Bursa’da mı yaşıyorsunuz? Şehir dışındaysanız gösterimler ve belge işleri sizin için zorlaşır.
4. Fiyat konusunda ne kadar eminsiniz? Bölgedeki gerçekleşen satışları biliyor musunuz?
5. Riskleri yönetebilir misiniz? Ödeme güvenliği ve belge doğrulama konusunda kendinizi rahat hissediyor musunuz?

Ara yollar da vardır: münhasır olmayan bir sözleşmeyle hem kendiniz ilan verip hem bir işletmeyle çalışabilir, ya da kısa süreli bir sözleşmeyle deneyebilirsiniz. Hangi yolu seçerseniz seçin, arsa alım satım kontrol listemiz satış öncesi hazırlığınızı kolaylaştırır.

Emlak danışmanı seçerken kısa kontrol listesi

• Yetki belgesini Ticaret Bakanlığı’nın sistemi üzerinden sorgulayın.
• Sözlü anlaşmayla yetinmeyin; yazılı yetkilendirme sözleşmesi isteyin ve bir nüshasını alın.
• Sözleşmenin süresine, münhasır olup olmadığına, hizmet bedeline ve cayma bedeline bakın.
• “Taşınmazı kendim satarsam ne olur?” sorusunun cevabını sözleşmede arayın. Yönetmeliğe göre sözleşme süresi içinde işletmenin gösterdiği bir alıcıya işletme devre dışı bırakılarak doğrudan satış yapılırsa işletme hizmet bedeline hak kazanır.
• İlanın hangi bilgilerle ve hangi fiyattan yayımlanacağını birlikte belirleyin.

Arsanızı kendiniz satmaya karar verseniz bile fiyat ve imar konusunda bir görüş almak isterseniz bizi arayabilir ya da ön değerlendirme formunu doldurabilirsiniz; ön değerlendirme sizi herhangi bir sözleşmeye bağlamaz.