Düzenleme ortaklık payı (DOP) nedir?
İmar planı yapılan bir bölgede eski kadastro parselleri yeni yollara ve yapı adalarına çoğu zaman uymaz. Belediye bu durumda 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre arazi ve arsa düzenlemesi (halk arasında “18. madde uygulaması” ya da parselasyon) yapar. Bu sırada yol, park, otopark, okul gibi kamu alanları için her parselden oransal bir kesinti yapılır; buna düzenleme ortaklık payı (DOP) denir.
Kanuna göre DOP en fazla, düzenlemeye giren arazinin düzenlemeden önceki yüzölçümünün %45’i kadar olabilir.Kabaca hesap şöyledir:
- Kalan alan ≈ Alan × (1 − DOP oranı)
- Örnek: 5.000 m² tarlada %40 DOP ile yaklaşık 3.000 m², üst sınır olan %45 ile yaklaşık 2.750 m² kalır.
Kalan alan her zaman eski parselin bulunduğu yerde ya da tek başına verilmez; dağıtımda başka bir konumda ya da başka maliklerle hisseli bir parsel olarak da verilebilir. Kamu alanları için kesilen pay yetmediğinde başka yöntemler de gündeme gelebilir. Bu yüzden kesin durumu belediyenin askıya çıkardığı parselasyon planında kontrol edin. İmar sürecinin nasıl işlediğiniimar ne zaman çıkar? yazımızda anlattık; parselinizdeki değişiklikleri takip etmemizi isterseniz imar değişikliği takibi formunu doldurabilirsiniz.
Emsal hesabı dar parselde neden yanıltır?
Emsal (KAKS) ve TAKS parsel alanıyla çarpılarak hesaplanır; ancak bina, bahçe mesafeleri bırakıldıktan sonra kalan alana yapılabilir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne göre plan ve plan notlarında aksi yoksa ön bahçe en az 5 m, yan ve arka bahçe en az 3 m’dir; 4 kattan fazla binalarda yan ve arka mesafe, 4katın üzerindeki her kat için 0,5 m artar.
Örnek: 10 m cepheli, 40 m derinliğinde 400 m² bir parselde TAKS 0,40 ise kâğıt üzerinde 160 m² taban alanı görünür. Ön 5 m, yanlar 3’er m ve arka 3 m bırakıldığında ise bina için 4 m × 32 m = 128 m² kalır. KAKS 1,60 ve kat adedi 4 ise emsal 640 m² görünür; ama 128 m² tabanla 4 katta en fazla yaklaşık 512 m² yapılabilir. Yani emsalin yaklaşık 128 m²’si bu parselde kullanılamayabilir. Üstelik 4 m genişliğinde bir binanın kullanışlı olup olmayacağı da ayrı bir sorudur.
Parsel şekli, köşe parsel olması, bitişik ya da blok nizam, plan notları ve emsal dışı alanlar sonucu değiştirir. TAKS ve KAKS’ın ne anlama geldiğini imar durumu nasıl öğrenilir? rehberimizde anlattık; toplam inşaat alanı ve yaklaşık daire sayısı için emsal hesaplayıcı, alanı dönüme çevirmek için dönüm hesaplayıcı işinize yarar. Parselinizin yapılaşma hakkını birlikte incelemek için ücretsiz ön değerlendirme isteyebilirsiniz.