Arsa ve tarla alım-satımında dolandırıcılık çoğu zaman aynı kalıpla gelir: güzel bir fırsat, biraz acele ve “tapuyu sonra hallederiz” cümlesi. Aşağıdaki kartlarda her tuzak için size ne söylendiğini, işin aslını ve bilgiyi resmi kaynaklardan nasıl doğrulayacağınızı anlattık. Tapunuzu korumak için alabileceğiniz resmi önlemleri ise tapu dolandırıcılığına karşı önlemler rehberimizde adım adım bulabilirsiniz.
Kapora dolandırıcılığı
Size ne denir
“Arsaya çok talip var. Bugün kapora yatırmazsanız başkasına veriyorum; tapuyu sonra hallederiz.”
Gerçek ne
Kapora, tapuda satış yapılana kadar size mülkiyet sağlamaz; taşınmaz satışı ancak tapu müdürlüğünde resmi şekilde yapılır. Dolandırıcılar gerçek bir ilanı kopyalayıp sahibinden habersiz kapora toplayabilir ya da aynı arsa için birden fazla kişiden para alabilir.
Nasıl kontrol edersiniz
- Satıcının kimliğindeki adın, tapu kaydındaki malikle aynı olduğunu görün.
- Parseli TKGM Parsel Sorgu’da bulun ve yerinde, kendi gözünüzle görün.
- Kaporayı yalnızca malikin kendi adına açılmış banka hesabına, açıklamaya ada/parsel yazarak gönderin.
- Ada/parsel, toplam bedel, tapu tarihi ve cayma hâlinde ne olacağını yazan bir belge imzalayın.
Sahte ya da geçersiz vekâlet
Size ne denir
“Mal sahibi yurt dışında, bütün işlerine ben bakıyorum. Vekâletname elimde; parayı bana verin, tapuyu ben veririm.”
Gerçek ne
Vekâletname sahte olabilir, sonradan azledilmiş (geri alınmış) olabilir ya da satış yetkisi içermeyebilir. Malikin yerine başka birinin geçirilerek noterden vekâlet çıkarıldığı dolandırıcılık vakaları da yaşanıyor. Parayı vekile verdiğinizde, sorun çıkarsa geri almak zorlaşır.
Nasıl kontrol edersiniz
- Vekâletnamenin aslını görün; satış yetkisinin açıkça yazdığını kontrol edin.
- Düzenleyen noteri kendiniz bulun (vekilin verdiği numarayı değil) ve vekâletnamenin geçerli olduğunu, azledilmediğini sorun.
- Malikle görüntülü ya da telefonla görüşün; satış bedelini mümkünse tapuda, doğrudan malikin hesabına ödeyin.
- Mal sahibiyseniz, sizin adınıza verilmiş görünen vekâletnameleri e-Devlet’teki Kişi Vekaletnameleri Sorgulama hizmetinden kontrol edin.
“Yakında imar gelecek” vaadi
Size ne denir
“Burası iki yıla imara açılıyor, plan hazır, belediyede tanıdık var. Şimdi tarla fiyatına alın, sonra arsa fiyatına satarsınız.”
Gerçek ne
İmar planları belediye meclislerinin ve ilgili kurumların kararıyla, askı ve itiraz süreçlerinden geçerek yapılır; kimse kesin tarih ya da garanti veremez. Plan gelse bile parselin yol, park veya okul alanında kalması ya da imar uygulamasında düzenleme ortaklık payı kesilmesi mümkündür.
Nasıl kontrol edersiniz
- Parselin bugünkü imar durumunu ilçe belediyesinden (imar durum belgesi) öğrenin.
- Bursa Büyükşehir Belediyesi’nin Kent Rehberi’nde parselin planlardaki yerine ön bilgi olarak bakın (bilgi amaçlıdır, resmi belge yerine geçmez).
- “Plan çıktı” deniyorsa belediye meclis kararının tarihini ve sayısını isteyin, belediyeden teyit edin.
Krokili hisseli satış
Size ne denir
“Tapu hisseli ama kroki var; şu 500 m² sizin. Etrafını çevirirsiniz, herkes kendi yerini kullanıyor.”
Gerçek ne
Hisseli tapuda size bir yer değil, bir pay oranı (ör. 500/20.000) satılır. Satıcının çizdiği kroki diğer paydaşları bağlamaz; paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesini isterse, bölünemeyen parsel satılabilir. Tarım arazilerinde hisseli satış ve bölünme ayrıca sınırlıdır; izinsiz yapılan yapılar yıkım ve para cezasıyla karşılaşabilir.
Nasıl kontrol edersiniz
- Tapu kaydında satılan pay oranını ve toplam paydaş sayısını görün.
- Paydaşlar arasında yazılı bir kullanım anlaşması olup olmadığını ve bunun tapuda şerhi bulunup bulunmadığını sorun.
- İfrazla müstakil parsel olup olamayacağını belediyeye; yer tarlaysa ayrıca ilçe tarım ve orman müdürlüğüne sorun.
Tapu masrafını elden ya da hesaba isteme
Size ne denir
“Harcı ve döner sermayeyi bana gönderin, tapuda ben yatırırım. Ya da: ‘Tapu müdürlüğünden arıyorum, işleminiz için şu hesaba ödeme yapın.’”
Gerçek ne
Tapu harcı ve döner sermaye, tapu müdürlüğünün size ilettiği numarayla resmi ödeme kanallarından ödenir. Bir kişinin kendi hesabına “harç” diye para göndermeniz gerekmez. Tapu işlemini “hızlandırma” karşılığında para isteyenlere itibar etmeyin.
Nasıl kontrol edersiniz
- Harç ve döner sermaye tutarını e-Devlet’teki sorgulama hizmetinden, tapu müdürlüğünün verdiği e-Tahsilat numarasıyla kendiniz görün.
- Tutarı tapu masrafı hesaplayıcımızla kabaca karşılaştırın.
- Şüphede ilgili tapu müdürlüğünü kendi bulduğunuz resmi numaradan ya da Alo 181 çağrı merkezinden arayın.
Tapuda düşük bedel gösterme baskısı
Size ne denir
“Tapuda düşük gösterelim, ikimiz de az harç öderiz. Herkes böyle yapıyor; farkı elden veririz.”
Gerçek ne
Tapuda gerçek satış bedelinin beyan edilmesi gerekir. Düşük beyan, eksik ödenen harç için vergi cezasına yol açabilir; alıcı ileride satarken daha yüksek vergiyle karşılaşabilir. Bir anlaşmazlıkta gerçekte ne ödediğinizi ispatlamanız zorlaşır, elden verilen fark da kayıt dışı kalır.
Nasıl kontrol edersiniz
- Beyan edilen değer, belediyenin belirlediği emlak vergisi değerinden az olamaz; gerçek bedel bunun üzerindeyse gerçek bedeli yazdırın.
- Ödemenin tamamını banka üzerinden yapın ve açıklamaya ada/parsel bilgisini yazın.
- Tapu masrafını gerçek bedel üzerinden hesaplayın; kimin ne ödeyeceğini önceden yazılı netleştirin.
Sahte kimlik, sahte malik
Size ne denir
“Arsa benim, işte tapunun fotokopisi ve kimliğim. Hemen tapuya gidelim, parayı bugün alayım.”
Gerçek ne
Tapu fotokopisi ya da ekran görüntüsü kolayca taklit edilir; dolandırıcılar gerçek malikin bilgilerini kullanarak kendini malik gibi tanıtabilir. Tapu müdürlükleri 1 Ocak 2025’ten bu yana işlemlerde çipli kimlik kartıyla elektronik kimlik doğrulaması yapıyor; ancak kapora ve ön ödemelerde risk, tapuya gitmeden önce başlar.
Nasıl kontrol edersiniz
- Güncel tapu kaydını malikin kendi e-Devlet ekranından yanınızda açmasını ya da Web Tapu’dan size görüntüleme yetkisi vermesini isteyin.
- Kimlikteki ad ve soyadın tapu kaydındaki malikle birebir aynı olduğunu kontrol edin.
- Size verilen belgelerde barkod veya karekod varsa e-Devlet Belge Doğrulama’dan kontrol edin.
- Satış bedelini tapuda, resmi senedin imzasıyla aynı anda ödeyin.
“Acil satılık, bugün karar verin” baskısı
Size ne denir
“Sahibi borçlu, acil nakit lazım; piyasanın yarı fiyatına. Ama bugün kapora yatırmazsanız kaçar.”
Gerçek ne
Piyasanın çok altında fiyat ve zaman baskısı, kontrol etmenizi engellemek için kullanılan klasik yöntemlerdir. Gerçekten acil bir satışta bile tapu kaydını, imar durumunu ve yeri görmeye zaman vardır. Çok düşük fiyat; haciz, ipotek, yol sorunu ya da hisse gibi görünmeyen bir sorunun işareti de olabilir.
Nasıl kontrol edersiniz
- Fiyatı ilçedeki güncel fiyat aralıklarıyla karşılaştırın.
- Tapu kaydındaki şerh, beyan ve rehinlere (haciz, ipotek, ihtiyati tedbir) bakın.
- Parseli Parsel Sorgu’da bulun; yeri görmeden ve kayıtları doğrulamadan ödeme yapmayın.
Ön ödeme isteyen sahte aracı
Size ne denir
“Arsanıza hazır alıcım var, önce dosya masrafını yatırın. Ya da: ‘İlanınız şikâyet edildi; kaldırılmaması için ödeme yapmanız gerekiyor.’”
Gerçek ne
Alıcı bulmak için peşin “dosya”, “ilan” ya da “rapor” ücreti isteyen, kendini emlak danışmanı veya ilan sitesi yetkilisi olarak tanıtan kişilere dikkat edin. Yetkili emlak işletmeleri Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi sahibidir, mal sahibiyle yazılı yetki sözleşmesi imzalar ve ilan için e-Devlet üzerinden sizin onayınızı alır.
Nasıl kontrol edersiniz
- Yetki belgesi numarasını ve işletmenin açık adresini isteyin; yazılı yetki sözleşmesi olmadan para ödemeyin.
- İlan izinlerinizi e-Devlet’teki EİDS Taşınmaz İlanı Yayınlama İzni İşlemleri ekranından görün ve yönetin.
- İlan sitesiyle ilgili uyarıları yalnızca sitenin kendi uygulamasından veya resmi destek kanalından teyit edin.
Sahte e-Devlet ve TKGM bağlantıları
Size ne denir
“Tapunuzda işlem başlatıldı, iptal için tıklayın. Ya da: ‘Randevunuzu onaylamak için telefonunuza gelen kodu söyler misiniz?’”
Gerçek ne
Resmi hizmetler turkiye.gov.tr ve tkgm.gov.tr alan adlarında çalışır. Mesajla gelen bir bağlantı resmi sitenin kopyası olabilir; oraya girdiğiniz şifre veya kart bilgisi dolandırıcıların eline geçer. e-Devlet şifrenizi ve size gelen doğrulama kodlarını kimseyle paylaşmayın.
Nasıl kontrol edersiniz
- Mesajdaki bağlantıya tıklamayın; adresi tarayıcıya kendiniz yazın.
- Adres çubuğunda alan adının turkiye.gov.tr ya da tkgm.gov.tr ile bittiğini kontrol edin (Web Tapu: webtapu.tkgm.gov.tr).
- Tapunuzla ilgili bir mesaj aldıysanız durumu e-Devlet’ten kendiniz kontrol edin ya da Alo 181’i arayın.
Gösterilen yer, tapudaki parsel değil
Size ne denir
“İşte arsanız: şu çitten şu ağaca kadar. Sınırlar belli, ölçtürmeye gerek yok.”
Gerçek ne
Arazide gösterilen alan, tapudaki parselle aynı olmayabilir; komşu parsel, yol, dere ya da hazine arazisi olabilir. Özellikle geniş tarlalarda ve hisseli yerlerde bu karışıklık sık yaşanır.
Nasıl kontrol edersiniz
- Ada/parsel numarasıyla parseli TKGM Parsel Sorgu’da bulun; konumu telefonunuzda açıp yerinde karşılaştırın.
- Kesin sınırlar için lisanslı harita kadastro mühendislik bürosuna aplikasyon yaptırın.
- Tapudaki yüzölçümü ile size gösterilen alanın uyumlu olup olmadığını kontrol edin.
“Yolu var, elektrik ve su hemen yanında”
Size ne denir
“Arsanın önünden yol geçiyor, elektrik direği de dibinde. Ev yapmak isterseniz hiçbir sorun yok.”
Gerçek ne
Fiilen kullanılan bir patika veya tarla yolu, imar planında yol olmayabilir. İmar yoluna cephesi olmayan parselde yapı ruhsatı alınamayabilir; elektrik ve su bağlantısı da ayrıca başvuru ve masraf gerektirebilir. Tarım arazisinde yapılaşma ise ayrıca imar ve tarım mevzuatındaki izinlere bağlıdır.
Nasıl kontrol edersiniz
- İmar durum belgesinde parselin hangi yola, ne genişlikte cephe aldığına bakın.
- Yolun imar yolu mu, kadastro yolu mu yoksa yalnızca fiilî bir yol mu olduğunu belediyeye sorun.
- Elektrik ve su bağlantısının şartlarını elektrik dağıtım şirketine ve BUSKİ’ye (Bursa Su ve Kanalizasyon İdaresi) sorun.
Mal sahibiyseniz: tapunuzu korumanın iki resmi yolu
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün açıklamalarına göre iki önlem özellikle işe yarar. Birincisi, e-Devlet’teki Tapu Telefon Bilgileri Beyan hizmetinden cep telefonunuzu kaydetmek: adınıza kayıtlı taşınmazlarda işlem yapıldığında kısa mesajla bilgilendirilirsiniz. İkincisi, Web Tapu’dan işlem yapılamaz beyanı koymak: bu beyan, siz bizzat gelmeden taşınmazınızda işlem yapılmasını önlemeye yöneliktir ve özellikle sahte vekâletle yapılabilecek işlemlere karşı bir güvenlik önlemidir.
Her iki önlemin adımlarını, vekâletname kontrolünü ve satış günü dikkat edilecekleri tapu dolandırıcılığına karşı önlemler rehberimizde anlattık.
Dolandırıldığınızdan şüpheleniyorsanız
- Yeni ödeme yapmayın. “Son bir masraf kaldı” gibi taleplere karşılık vermeyin.
- Bankanızı hemen arayın. Para gönderdiyseniz durumu bildirin; dekontları, mesajları ve ilan bilgilerini saklayın.
- Tapu müdürlüğüne haber verin. Tapunuzda bilginiz dışında bir işlem başlatıldıysa ilgili tapu müdürlüğünü ya da Alo 181 çağrı merkezini arayın.
- Resmi şikâyette bulunun. En yakın emniyet birimine, jandarmaya veya Cumhuriyet başsavcılığına başvurun; hukuki süreç için bir avukattan destek alın.