Kısa cevap
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, birden fazla kişiye ait bir taşınmazda paydaşlar anlaşamadığında ortaklığı mahkeme kararıyla sona erdirmek için açılır. Mahkeme mümkünse taşınmazı paydaşlar arasında aynen bölüştürür; bu mümkün değilse açık artırmayla satışına karar verir ve bedel paylara göre dağıtılır. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Hisseli bir arsada ya da mirastan kalan bir tarlada paydaşlar bir türlü anlaşamıyorsa, ortaklığı sona erdirmenin son yolu ortaklığın giderilmesi davasıdır. Halk arasında “izale-i şuyu” ya da “şuyuun izalesi” olarak da bilinir. Bu rehberde davanın ne olduğunu, kimlerin açabileceğini, taşınmazın nasıl bölündüğünü ya da satıldığını ve hangi masraf kalemlerinin çıktığını genel hatlarıyla anlatıyoruz. Dava açmadan önce mutlaka bir avukata danışmanızı öneririz; bu yazı hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Ortaklığın giderilmesi nedir?
Birden fazla kişinin aynı taşınmaza birlikte malik olduğu durumda (paylı ya da elbirliği mülkiyeti) her ortak, kural olarak ortaklığın sona ermesini isteyebilir. Paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, hukuki bir işlem ya da malın sürekli bir amaca özgülenmesi nedeniyle paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü yoksa malın paylaşılmasını isteyebilir. Mirasçılardan her biri de sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü değilse her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir.
Paydaşlar paylaşmanın nasıl yapılacağında anlaşırsa mahkemeye gerek kalmaz. Anlaşma sağlanamazsa paydaşlardan birinin istemi üzerine mahkeme karar verir. Bir paydaşın tek başına dava açabilmesi için diğerlerinin onayı gerekmez.
Kanun iki sınır da koyar: paylaşmayı isteme hakkı hukuki bir işlemle en çok on yıl süreyle sınırlandırılabilir ve uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez.
Önce arabuluculuk zorunlu
1 Eylül 2023’ten bu yana taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Yani arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açılamaz.
Arabuluculuk çoğu zaman bir formalite gibi görülse de gerçek bir fırsattır. Tüm paydaşlar ilk kez bir masa etrafında, tarafsız bir kişinin yönetiminde fiyat ve paylaşım konuşabilir. Anlaşma sağlanırsa taşınmazla ilgili kanuni sınırlamalar gözetilerek anlaşma belgesi düzenlenir ve bu belge için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur.
Hangi mahkemede açılır?
Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalara, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemeleri bakar. Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; Bursa’daki bir arsa için dava, arsanın bulunduğu yerdeki mahkemede görülür.
Dava süreci adım adım (genel hatlarıyla)
- Arabuluculuk: Anlaşma olmazsa arabulucunun düzenlediği son tutanak davaya eklenir.
- Dava dilekçesi: Dava tüm paydaşlara karşı açılır; paydaşlardan biri bile eksik bırakılamaz.
- Tebligat ve taraf teşkili: Tüm paydaşlara ulaşılması gerekir. Vefat eden paydaşların mirasçılarının belirlenmesi ve adresi bilinmeyen paydaşlara tebligat, süreyi en çok uzatan adımlardandır. Taşınmaz mirasa konu ise mirasçılık belgesi ve gerektiğinde intikal işlemleri istenebilir.
- Keşif ve bilirkişi: Mahkeme taşınmazı yerinde inceler; bilirkişiler taşınmazın değerini ve bölünüp bölünemeyeceğini imar ve tarım mevzuatına göre değerlendirir.
- Karar: Mahkeme aynen taksime ya da satışa karar verir. Karara karşı kanun yollarına başvurulabilir.
- Satış aşaması: Satış kararı kesinleşirse taşınmaz açık artırmayla satılır ve bedel, masraflar düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında dağıtılır.
Aynen taksim mi, satış mı?
Kanun paylaşmanın iki biçimini tanır: malın aynen bölüşülmesi ya da satılarak bedelinin bölüşülmesi. Paydaşlar uyuşamazsa hâkim önce aynen bölmeyi değerlendirir; bölünen parçaların değerleri denk değilse eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılabilir. Bölme durum ve koşullara uygun değilse, özellikle mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa, açık artırmayla satışa karar verilir. Satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılması ise bütün paydaşların rızasına bağlıdır.
Arsa ve tarlalarda aynen taksim çoğu zaman kolay değildir:
- İmarlı arsalarda her yeni parselin imar planındaki en küçük parsel büyüklüğünü ve yol cephesi şartlarını sağlaması gerekir. İfraz kurallarını imar durumu rehberimizde anlattık.
- Tarım arazilerinde asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altında bölünme yapılamaz; bu yüzden hisseli tarlalarda sonuç çoğunlukla satıştır. Ayrıntılar tarla nedir rehberimizde.
- Tek bir binanın bulunduğu ya da küçük bir parselde bölme genellikle mümkün olmaz.
Elbirliği mülkiyetinde de, aksine bir hüküm yoksa paylaştırma paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır.
Satış nasıl yapılır?
Satış kararı verilen taşınmaz cebri icra hükümlerine göre açık artırmayla satılır. Paydaşlar da ihaleye katılarak taşınmazı satın almayı deneyebilir. Bu tür cebri artırmalarda önalım hakkı kullanılamaz.
İhale bedeli piyasa koşullarına, ihaleye katılanların sayısına ve taşınmazın özelliklerine göre oluşur. Serbest piyasada, zamana yayılarak doğru alıcıyla yapılan bir satışa göre daha düşük kalabilir.
Masraf kalemleri
Ortaklığın giderilmesi davasının toplam maliyeti dosyadan dosyaya çok değişir. Tutar vermek yanıltıcı olacağı için yalnızca kalemleri sıralıyoruz:
| Aşama | Başlıca masraf kalemleri |
|---|---|
| Arabuluculuk | Arabuluculuk ücreti |
| Dava açılışı | Başvuru ve peşin harçlar, gider avansı |
| Yargılama | Tebligat giderleri (paydaş sayısıyla artar), keşif ve bilirkişi ücretleri |
| Avukat | Avukatlık ücreti |
| Karar | Karar ve ilam harcı |
| Satış | Kıymet takdiri, ilan ve satış giderleri; satış sonrası tapu ve vergi yükümlülükleri |
Davayı açan paydaş masrafları başta öder. Ortaklığın giderilmesi davalarında yargılama giderleri ve avukatlık ücreti uygulamada genellikle paydaşlara payları oranında yükletilir. Satış yapılırsa masraflar genellikle satış bedelinden karşılanır ve kalan tutar paylara göre dağıtılır. Güncel harç ve ücretleri avukatınızdan öğrenin.
Anlaşarak satışın avantajları
Dava, paydaşlara ortaklıktan çıkış yolu sağlar; ancak çoğu durumda anlaşarak satış daha avantajlıdır:
| Konu | Anlaşarak satış | Ortaklığın giderilmesi davası |
|---|---|---|
| Süre | Taraflar anlaştığı anda başlar | Arabuluculuk, yargılama ve ihale aşamaları nedeniyle uzun sürebilir |
| Fiyat | Serbest piyasada doğru alıcıyla pazarlık | İhalede oluşan bedel |
| Masraf | Tapu harcı ve olağan satış giderleri | Bunlara ek olarak harç, bilirkişi, avukatlık ve satış giderleri |
| Kontrol | Alıcıyı, fiyatı ve zamanlamayı paydaşlar belirler | Süreç mahkemenin takviminde ilerler |
| Aile ilişkileri | Korunma ihtimali daha yüksek | Çoğu zaman yıpranır |
Anlaşma için birkaç pratik yol:
- Birlikte satış: Paydaşlar arsanın tamamını birlikte satar ve bedeli paylara göre bölüşür. Adımlarını hisseli arsa nasıl satılır rehberimizde anlattık.
- Pay satın alma: Satmak istemeyen paydaş, diğerlerinin payını satın alır. Bu durumda önalım hakkı da gündeme gelmez.
- Rızai taksim: İmar durumu elveriyorsa parsel anlaşmayla bölünür ve her paydaş müstakil tapu alır. Bu yolu hisseli tapu rehberimizde anlattık.
- Bağımsız bir fiyat görüşü: Anlaşmazlıkların çoğu fiyat beklentisinden çıkar. Bölgedeki emsal satışlara dayanan tarafsız bir fiyat görüşü, konuşmayı somut bir zemine taşıyabilir.
Miras kalan bir taşınmazda süreç mirasçılık belgesi ve intikalle başlar; bu adımları miras kalan arsa satışı rehberimizde bulabilirsiniz.
Bir avukata danışın
Ortaklığın giderilmesi davası; taraf teşkili, tebligat, mirasçılık, imar ve tarım mevzuatı gibi teknik konular içerir. Dava açmayı düşünüyorsanız ya da size dava açıldıysa bir avukattan destek alın.
Paydaşlarla anlaşmaya çalışırken arsanızın bugünkü piyasa koşullarındaki yerini görmek isterseniz bizi arayabilir ya da ön değerlendirme formunu doldurabilirsiniz.