Kısa cevap
DOP, yani düzenleme ortaklık payı, 18. madde uygulamasında yol, park, okul gibi kamu alanlarını karşılamak için düzenlemeye giren her parselden bedelsiz olarak kesilen paydır. 3194 sayılı İmar Kanunu'na göre bu pay, parselin düzenlemeden önceki yüzölçümünün yüzde 45'ini geçemez. Kesintiden sonra elinizde kalan alan, imar hakkınızın da hesaplandığı net alandır.
DOP, arsa ve tarla sahiplerinin imar planıyla birlikte en sık duyduğu kısaltmalardan biridir. Açılımı düzenleme ortaklık payıdır. İmar planı yapılan bir bölgede yol, park ve okul gibi kamu alanlarını oluşturmak için her parselden belirli bir oranda, bedelsiz olarak alınan paydır.
DOP’u anlamak önemlidir, çünkü imar gelse bile elinizde kalacak net alanı ve dolayısıyla inşaat hakkınızı doğrudan belirler. Bu rehberde DOP’un ne olduğunu, kanundaki üst sınırını, oranın nasıl hesaplandığını ve kesintiden sonra kalan alanı örnekle anlatıyoruz.
DOP nedir, neden alınır?
İmar planı yapıldığında mevcut kadastro parselleri çoğu zaman yeni yollar ve yapı adalarıyla uyuşmaz. Belediye bu durumda 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesine dayanarak arazi ve arsa düzenlemesi yapar; halk arasında buna “18. madde uygulaması” ya da “parselasyon” denir.
Bu düzenlemede bölgedeki parseller birleştirilir, plana göre yeniden bölünür ve malikler yeni imar parsellerinden pay alır. Plandaki kamu alanları için gereken toprak da düzenlemeye giren parsellerden ortak bir kesintiyle karşılanır. İşte bu kesintiye düzenleme ortaklık payı denir. DOP, düzenlemenin parsellere sağladığı değer artışı karşılığında bedelsiz olarak alınır.
DOP hangi alanlar için kullanılır?
Kanunda sayılan başlıca alanlar şunlardır: yol, su yolu, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi ve yeşil alan; ibadet yeri ve karakol; Millî Eğitim Bakanlığına bağlı eğitim tesis alanları ve kamuya ait kreşler; pazar yeri, semt spor alanı, şehir içi toplu taşıma istasyon ve durakları ile Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları.
DOP oranının üst sınırı
3194 sayılı İmar Kanunu’na göre düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümünün yüzde 45’ini geçemez. Bu sınır 2019’da yapılan değişiklikle bugünkü hâlini almıştır.
Yüzde 45 bir üst sınırdır, sabit bir oran değildir. Her düzenleme sahasında oran, o sahadaki plan kararlarına göre ayrıca hesaplanır. Kamu alanı ihtiyacı yüzde 45’i aşarsa, aşan kısım DOP’tan değil kamulaştırma gibi başka yollarla karşılanır. Yönetmelikte bu durumlar için “kamu ortaklık payı” gibi ek düzenlemeler de bulunur.
DOP oranı nasıl hesaplanır?
Düzenleme ortaklık payı oranı (kısaca DOPO), bir düzenleme sahasında DOP’tan karşılanacak toplam alanın, düzenlemeye giren parsellerin toplam yüzölçümüne oranıdır. Hesapta, düzenleme sahasında zaten var olan ve plan sonrası kapanan kadastro ve imar yolları önce kamu alanı toplamından düşülür.
Basitleştirilmiş formül şöyledir:
DOP oranı = (DOP’tan karşılanacak kamu alanları − kapanan eski yollar) ÷ düzenlemeye giren parsellerin toplam alanı
Bulunan oran, düzenleme sahasındaki parsellere aynı oranda uygulanır.
Örnek hesap: DOP sonrası kalan alan
Aşağıdaki rakamlar yalnızca hesabın mantığını göstermek için seçilmiş örnek değerlerdir.
Düzenleme sahası:
- Düzenlemeye giren parsellerin toplam alanı: 100.000 m²
- Planda DOP’tan karşılanacak yol, park ve okul alanları: 44.000 m²
- Sahada zaten var olan ve plan sonrası kapanan kadastro yolları: 4.000 m²
DOP oranı = (44.000 − 4.000) ÷ 100.000 = 0,40, yani yüzde 40. Bu oran yüzde 45 sınırının altında olduğu için tamamı DOP’tan karşılanabilir.
Sizin parseliniz:
| Adım | Hesap | Sonuç |
|---|---|---|
| Düzenleme öncesi alan | 2.500 m² | |
| DOP kesintisi | 2.500 × 0,40 | 1.000 m² |
| Size kalan alan | 2.500 − 1.000 | 1.500 m² |
| Emsal 1,20 ise inşaat hakkı | 1.500 × 1,20 | 1.800 m² |
Burada sık yapılan hata, inşaat hakkını düzenleme öncesi alan üzerinden hesaplamaktır: 2.500 × 1,20 = 3.000 m² sanan biri, gerçekte 1.800 m² hakkı olan bir parsel için 1.200 m² fazla hesap yapmış olur. Emsal ve TAKS gibi kavramları İmar Durumu Nasıl Öğrenilir? rehberimizde anlattık. Kendi parseliniz için kabaca bir hesap yapmak isterseniz imar hesaplama ve emsal hesaplama araçlarımızı kullanabilirsiniz.
Kalan alan her zaman müstakil parsel olmaz
Size kalan 1.500 m², planda tek başına bir imar parseli oluşturmaya yetmeyebilir ya da planın ada düzenine uymayabilir. Bu durumda örneğin 3.000 m²’lik bir imar parselinde yarı yarıya, başka bir malikle birlikte hisseli olarak pay alabilirsiniz. Hisseli parselde yapı ruhsatı ve kat karşılığı gibi işlemlerde tüm paydaşların birlikte hareket etmesi gerekir; ayrıntılar Hisseli Tapu ve Müstakil Tapu rehberimizde.
İkinci kez DOP alınabilir mi?
Kural olarak bir yerde bir kez DOP alındıktan sonra aynı yerde yapılan ikinci düzenlemede yeniden DOP alınmaz. Ancak plan değişikliğiyle yapılaşma koşullarında ve nüfusta artış olması, değer artışının kanunda sayılan usullerle belgelenmesi gibi şartlar sağlanırsa, ilk uygulamadaki oranı yüzde 45’e kadar tamamlayacak ek kesinti yapılabileceği düzenlenmiştir. Arsa alırken parselin daha önce 18. madde uygulaması görüp görmediğini ve ne kadar DOP kesildiğini belediyeden öğrenmek bu yüzden önemlidir.
Parselasyon planı ve itiraz
Parselasyon planları belediye encümeni kararıyla onaylanır ve belirli bir süre ilan edilir. Eylül 2025’te yapılan yönetmelik değişikliğiyle parselasyon planlarının e-Devlet üzerinden ilan edilmesine ve itirazların dijital ortamda yapılmasına ilişkin düzenlemeler getirildi. İlan süresi içinde idareye başvurabilir, gerekirse idari yargıda dava açabilirsiniz; dava açma süresi kısa olduğu için süreyi kaçırmamak adına bir avukattan destek almanız yerinde olur.
Parselinizin DOP bilgisini nereden öğrenirsiniz?
- Belediyenin imar birimi: Parselin bulunduğu bölgede 18. madde uygulaması yapılıp yapılmadığını, yapıldıysa hangi oranda DOP kesildiğini ve parselin hangi imar parseline dönüştüğünü ilçe belediyesinden öğrenebilirsiniz. Bursa’da bazı uygulamalar büyükşehir belediyesi tarafından da yürütülebilir.
- Tapu kaydı: Uygulama tamamlanmışsa yeni imar parseli ve pay oranınız tapuda görünür. Tapuda hâlâ eski kadastro parseli yazıyorsa uygulamanın henüz yapılmadığı ya da tamamlanmadığı anlaşılır.
- İmar durum belgesi: Parselin plandaki kullanımını ve yapılaşma koşullarını gösterir; nasıl alınacağını İmar Durumu Nasıl Öğrenilir? rehberimizde anlattık.
Satıcı “DOP kesildi” ya da “DOP yok” diyorsa bunu belediyeden yazılı olarak teyit etmeden fiyatlamayın.
DOP’u hesaba katarak karar verin
Plan aşamasındaki bir tarla ya da henüz uygulama görmemiş bir arsa alırken, fiyatı düzenleme öncesi alan üzerinden değil, DOP sonrası kalacak net alan ve bu alanın hangi kullanımda kalacağı üzerinden düşünün. Parselin bir kısmı ya da tamamı yol veya park alanına denk gelirse karşılığında başka bir yerden pay verilir; bu da yeni parselinizin konumunun bugünkünden farklı olabileceği anlamına gelir.
Tarlanın arsaya dönüşme sürecinin tamamı için Tarla Arsaya Nasıl Çevrilir?, plan sürecinin neden uzadığı için İmar Ne Zaman Çıkar? yazılarımıza bakabilirsiniz. Parselinizde DOP sonrası ne kalacağını birlikte değerlendirmek isterseniz bizi arayın ya da ücretsiz ön değerlendirme isteyin.